Aansprakelijkheid wegens onjuiste vermelding oppervlakte, meetinstructie makelaar

De Hoge Raad bevestigde met zijn arrest van 13 juli 2018 dat een makelaar aansprakelijk is voor de schade die de koper van een woning lijdt, omdat het gekochte kleinere oppervlakte heeft dan de makelaar had vermeld.

De kwestie is al langer onderwerp van dispuut. In het kader van de uitvoerige jurisprudentie over verborgen gebreken, is een makelaar in beginsel niet aansprakelijk, aangezien hij geen partij is bij de koopovereenkomst. Daar zijn en blijven vanzelfsprekend uitzonderingen op. Een makelaar kan bijvoorbeeld onrechtmatig handelen door een koper onjuist te informeren.

In deze kwestie, omtrent de daadwerkelijke woonoppervlakte, is het standpunt van de NVM altijd geweest dat opheldering van de Hoge Raad nodig was in verband met de maatschappelijk ongewenste onbeperkte aansprakelijkheid van de makelaar, zoals die in diverse rechterlijke uitspraken volgens de NVM was aangenomen. De NVM stelt zich op het standpunt dat het feit dat een verkoopmakelaar onjuiste informatie vermeldt of een interne meetinstructie heeft geschonden niet zonder meer leidt tot aansprakelijkheid van de makelaar. Opmerkelijk is het woord interne meeting. De NVM stelt ook dat de vraag in hoeverre een potentiële koper mag vertrouwen op de juistheid van verstrekte informatie afhangt van de mededeling of de makelaar instaat voor de juistheid. Dat de makelaar verplicht wordt een wijze van meting te volgen, betekent volgens de NVM niet dat koper erop mocht vertrouwen dat dit is gebeurd en dat het vermelde oppervlak juist is.

De Hoge Raad brengt verlossing. Voor de Hoge Raad staat centraal dat kopers er in beginsel vanuit mogen gaan dat de vermelde oppervlakte is opgemeten conform de voor NVM makelaar verplichte wijze van meten en dus overeenkomt met het daadwerkelijke woonoppervlak. De meetinstructies zijn namelijk in het leven geroepen om te bewerkstelligen dat makelaars de oppervlakte van woningen op een eenduidige manier meten.

Het gerechtshof Amsterdam had al eerder over de aansprakelijkheidsvraag in dezelfde zaak geoordeeld.  De Hoge Raad voegt daar nu dus aan toe dat omdat de NVM de wijze van meten voor haar makelaars zelf verplicht heeft gesteld, kopers er op moeten kunnen vertrouwen dat de informatie betreffende de omvang van de oppervlakte juist is. Op basis daarvan strekt de meetinstructie wel degelijk ter bescherming van de belangen van kopers.

Als een makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in omstandigheden van het geval van de makelaar verwacht mogen worden, dan handelt hij in beginsel onrechtmatig. Het geven van misleidende informatie over eigenschappen van de zaak valt hier ook onder. De meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door een NVM makelaar, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde oppervlakte. Kopers mogen er vanuit gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met in achtname van de meetinstructie en daarom juist is.

Het feit dat een NVM makelaar in de verkoopbrochure vermeldt dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend doet niet af aan het bovenstaande. De Hoge Raad ziet dit als een standaard mededeling die niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper aan het  karakter van de meetinstructie mag ontlenen.

In feite heeft de Hoge Raad in haar overwegingen niet alleen duidelijk gemaakt dat de NVM het niet bij het juiste eind heeft, maar ze heeft zelfs de redenering van de NVM omgedraaid. Het uitgangspunt is voortaan dat een koper juist wel mag vertrouwen op het feit dat conform de meetinstructie is gemeten en dat de weergegeven oppervlakte juist is. Dat kan alleen anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de makelaar moet afleiden of had kunnen afleiden dat de meetinstructie niet wordt gebruikt.

Het niet voldoen aan de meetinstructie leidt in beginsel tot aansprakelijkheid van de makelaar. Dat de aansprakelijkheid er in beginsel is, wil overigens niet zeggen dat er schade is. Stelt u zich eens voor, dat u een woning heeft gekocht met een woonoppervlakte van 200 m2 en de oppervlakte blijkt bij nauwkeurige meting 199 m² te zijn. De makelaar is aansprakelijk en heeft onrechtmatig gehandeld, maar of er schade is, is maar zeer de vraag. Een woning met één vierkante meter minder zal in de regel dezelfde marktwaarde hebben. Het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval of het niet opvolgen van de meetinstructie ook daadwerkelijk tot schade heeft geleid.

Auteur: mr. Chr. Nome